Quis a ironia que Luanda, que na nossa gíria é também chamada Lua, seja constituída por espaços de preços que, de tão elevados (quando o produto final é comparado com o equivalente em outras paragens) podem ser considerados estratosféricos. Mas como é, afinal, que os donos desses investimentos habitacionais chegam aos preços pelos quais, depois, colocam os imóveis no mercado?
Os promotores imobiliários alegam dois factores, sendo o primeiro deles o desequilíbrio entre a procura e a oferta: uma procura crescente de imóveis, associada a uma oferta quase permanentemente nula, tem estado a pressionar os preços.
 E aqui os promotores imobiliários, o Bna e os bancos credores já deixam de ser unânimes quando pretendem decidir se o preço dos imóveis tem ou não uma carga especulativa muito elevada.
Os promotores imobiliários dizem que não, que os preços são, antes de mais, reflexo autêntico do custo de factores, enquanto o Bna pede aos bancos, como o fez do vice-governador dessa instituição, Rui Minguens, numa conferência recentemente promovida pela Associação Fiscal (AFi), que eles não concedam crédito em volume superior à capacidade de construir.
O BNA parte do princípio que a especulação é, afinal, um fenómeno da exclusão, na medida em que inviabiliza o acesso à habitação nas classes de menos posses, incluindo a classe média.
Mas os bancos dizem que mais crédito não degenera no aumento dos preços, podendo, antes, estar-se diante de um problema de inadequação da base do crédito, que está geralmente disponível a curto prazo, quando o mercado prefere, para as aquisições imobiliárias, empréstimos de longo prazo. Essa discussão pode vir a ficar solucionada, mas apenas por decreto, tal é a diferença de pontos de vista.
O segundo problema é o custo de factores, por enquanto, única e exclusivamente alegado pelos promotores imobiliários. Ao reflectir sobre os preços, os promotores queixam-se do facto de 99 por cento dos insumos utilizados na edificação de uma casa serem importados, havendo enormes carências daqueles que podem ser fornecidos em Angola, como é o caso do cimento.
Enquanto a Nova Cimangola tem capacidade instalada para produzir apenas um milhão de toneladas de cimento/ano, a procura de mercado está cifrada em quatro milhões de toneladas.
Ao importar, fica-se obrigado ao pagamento de direitos que incluem os agravamentos provocados pelos actuais constrangimentos dos portos angolanos, onde, para atracar, um navio pode ter que esperar 30 e mais dias em alto mar.
Oito outros factores, todos eles intransigíveis, são tidos na formação dos preços, nomeadamente, o custo do terreno, ele próprio já objecto de especulação; o custo do desenvolvimento do projecto, estimado em percentagem do volume global do negócio; o custo de publicidade e marketing, apesar de supérfluo nas condições do aquecimento das aquisições imobiliárias; o custo de intermediação, que constitui seis por cento do total; custos directos, como insumos, mão-de-obra, materiais e equipamentos; e custos de supervisão, também calculados em percentagem do total.
Mas voltam a queixar-se pelo facto de, no preço de uma casa, o valor dos impostos pagos ao Governo ser um balúrdio equivalente a 36 por cento do valor total, sendo um por cento relativo ao imposto de selo e 35 por cento respeitante ao imposto.
A margem do promotor, ou o lucro cobrado, situa-se entre dez ou 15 por cento do total.
Os promotores apontam como saída o que eufemisticamente afirmam ser «acompanhamento e comparticipação tributária por parte do Governo», para dizer redução da carga fiscal sobre os imóveis.
Lucros chorudos
Quando em apenas seis dias um promotor imobiliário se desembaraça de um condomínio em que os preços dos imóveis chegam a atingir os dois milhões de dólares é porque há gente a atropelar-se para comprar.
E esses são os capitalistas angolanos, que acabam de descobrir esse fabuloso negócio, geralmente depois de, em muito casos, terem começado a entesourar no nosso país as suas fortunas mal explicadas.
Ao fazer as contas, nota-se que, de facto, a compra e venda de imóveis pode afigurar-se num dos negócios mais rentáveis entre aqueles que estão legalmente instituídos no nosso país.
O primeiro dado a ter em conta é a taxa de valorização dos imóveis: os especialistas estimam que em Angola essa taxa é de dois por cento ao mês e 20 por cento ao ano, quando em países como o Brasil, para citar um exemplo de um mercado imobiliário aquecido, tal é de apenas 0,5 por cento ao mês e seis por cento ao ano.
Ora, em nenhum outro mercado angolano o capital é remunerado de forma tão generosa ou até desproporcional. O mercado bancário, por exemplo, remunera os depósitos com uma taxa de juro situada entre os sete e os nove por cento ao ano, enquanto que os valores (Títulos do Banco Central e Obrigações do Tesouro) recebem juros anuais médios de uns 12 por cento.
Em nenhum dos dois últimos casos a valorização é tão significativa como aquela que ocorre no imobiliário, o que está a fazer os nossos capitalistas disputarem a bofetão cada centímetro quadrado de luxo construído em Luanda.
Existem casos em que, pelas mãos de um único deles, chegam a ser pagos seis ou mais habitações dessas milionárias, não para alojar os seus batalhões de filhos, sobrinhos, enteados e concubinas, mas com o objectivo de as revender ou alugar.
Mas se atentar ao gráfico abaixo, o leitor constatará, também, que em nenhum mercado na Comunidade de Desenvolvimento da África Austral (Sadc), os imóveis são valorizados de forma tão elevada como em Angola.
A Namíbia, aquele que desses mercados tem a taxa de valorização dos imóveis mais próxima da nossa, fica-se pela metade (algo mais do que dez por cento) daquilo que os empreendimentos imobiliários conseguem atingir em Angola.
Fonte:Semanário Angolense
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